人民法院裁判不支持购房者解除购房合同之剖析

在目前房企债务逾期但国家已颁布政策稳定房企的状况下，对于已拥有竣工条件、出货条件的项目，逾期交房期限已满足购房合同约定的解除购房合同条件，人民法院不支持解除购房合同可能更有益于保护购房者的权益。

（1）产品房购房者的解除权

产品房购房者的解除权，可分为约定解除权和法定解除权。

在适用约定解除权的情形下，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，“合同约定的解除条件收获时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审察违约方的违约程度是不是显著轻微，是不是影响守约方合同目的达成，依据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的达成，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”该会议纪要明确人民法院在认定约定解除权条件是不是收获时，不可以完全依据合同文本机械地确定合同是不是解除，而应依据诚实信用原则，并综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果来判断合同是不是应予解除。人民法院应以诚实信用原则与鼓励买卖为原则，不适合随便地否定一个已经生效甚至已经做出大多数履行的合同。

而适使用方法定解除权四种情形分别为，因不可抗力致使合同目的不可以达成；预期违约情形；迟延履行主要债务，经催告后仍未履行；因违约致使合同目的不可以达成。由此可以看出，“合同目的不可以达成”是判断是不是存在法定解除权的本质及核心，也就是说合同目的不可以达成是合同法定解除的实质条件。在目前“保交楼”及一系列金融政策的支持下，双方订立产品房预售合同的房子交易目的，其达成的可能性非常大。即便购房者依据“批复”倡导优先受偿权，在怎么样认定房子不可以出货且无实质出货的可能上，依旧存在很大困难程度。

（2）裁判考量原因

产品房的退房或水平问题总是以群体性的态势出现，因此，人民法院在审理此类案件时，除审察实体外，还会结合当地形势政策及为防止

大范围爆发退房热潮等原因，站在房企和购房者双方利益最大化角度考量，以推进复工复产维护房产环境稳定为原则，防止发生一旦确认解除合同，房企没能力退款，购房者的权益亦没办法得到切实保障。